金利動向、住宅ローンの変遷を知ろう
金利動向、住宅ローンの変遷を知ろう
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日本の金利水準は今、歴史的な超低金利状態。主要国と公定歩合を比較してみると、アメリカが3.25％、イギリスが一方日本は0.1％と、突出して低い水準にあります。長期金利もしかり。低金利に慣らされてしまいましたが、これまで金利水準が異常な数値であるかがわかるでしょう。
日本 アメリカ イギリス ドイツ フランス
2004年末 0.10 3.25 4.75 2.00 2.00
出典：日本銀行 金融統計経済 月報
金利の推移と政策
1970年代から1987年まで、3.5％からレンジで推移していた金利。プラザ合意のあと1987年からは、円高不況や産業空洞化の対策として、アメリカからの規制緩和や内需拡大の要求にこたえる形で、続けざまに利下げを実施しました。財政を拡大したことなどが金余り現象を生み、余ったお金は不動産に向かうなど、バブル発生へとつながっていきます。
バブル発生後は、その沈静化を目的に金融の引き締め（利上げ）を数次にわたって行いました。バブル崩壊以降、今度は行い金融緩和策に転じます。日本銀行は1991年から公定歩合を引き下げ、これに連動する形で短期金利を低めに誘導する低金利政策をすすめました。
ところが、資産デフレにともなう企業のバランスシート悪化や円高進行による国内の設備投資抑制などの影響は大きく、日銀がいくら金利を引き下げても景気が本格的に回復することはなかったのです。公定歩合0.5%という超低金利時代に突入し、1999年2月にはコールレートを0.15％にまで引き下げ、経費を考慮すると事実上金利がゼロになる、いわゆる「ゼロ金利政策」（2000年8月まで実施）までもとるに至りました。
新築マンション市場への影響
金融緩和策は住宅市場、とりわけ新築マンション市場にとって、大きな効果をもたらしました。低金利であることに公庫のゆとり返済（当初5年間は返済額を抑え、6年目以降に返済額が跳ね上がる仕組みのローン。ローン破産などの社会問題を生み、現在は廃止）や融資額のアップなど、融資条件緩和の影響によってバブル経済で抑えられていた、潜在的なマンション購入ニーズが噴出したとみられます。
以降、低金利と融資条件の緩和は継続させたうえに、時がたつほど地価の下落が進行し、マンションは常にその時点での割安感を醸しました。マンションブームが再燃したのです。ＢＩＳ規制も、ブームを後押ししました。住宅ローン債権は民間向け債権に比べ、そのリスクウェイトが半分の50%であること（2006年からは35%に低下）が、金融機関の自己資本比率を高めるために有利であることも、金融機関が住宅ローンの販売に積極的に取り組む要因となったためです。 住宅ローン商品多様化と日本銀行はゼロ金利政策に加え、更なる金融緩和を目指すため、量的緩和政策の導入を決定。ところが融資先顧客である企業が設備投資を抑制していた金社債の発行などで市場から的に資金を調達しやすくなっていた理由で、融資は必要とされず、融資を行うことはできなかったのです。
金融機関は、矛先を個人の住宅ローンへとシフトしました。現在では住宅ローン商品そのものも多様化し、あらゆる商品群の中からの選択が可能になりました。リスクの増大も意味します。知識の有無が、大きな差とあらわれるのです。融資全額を変動金利や短期の特約固定で組むことを勧める販売員が後を絶たないことも、リスク要因のひとつでしょう。
金利が上昇した場合に住宅ローン返済が滞る恐れの潜在的ローン滞納予備軍は多いといわれています。今は販売員に勧めすすめられた住宅ローンをそのまま鵜呑みにするのではなく、多数の住宅ローン商品群の中から自分にあったものを見つけだす力が必要になっている時代です。
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