学校を卒業して、サラリーマンになり、働きはじめましたが、この会社の給料では、絶対に一戸建ては買えないとわかりました。私はいつか一戸建てに住みたいと思っていましたので、ここでとある作戦に出ました。

都会を離れて、田舎で暮らそう、そう、これからは田舎暮らしの時代だ！　と友人に叫びながら、私は実家を出ました。とある南の島で暮らし始めました。

憧れの一戸建ては、その島でも手に入れるのは大変でした。現地で生まれて現地で育った人なら大丈夫みたいだたのですが、見ず知らずの者がひょいと移住して、ほいほいと家を建てられるほど、田舎暮らしも甘くはありませんでした。

ところがです、人生の大きな転機が私に訪れたのです。

さてさて、一息入れましょうか。

その女性は、とある東北の地方都市に在住していました。実家は土地が100坪もある、大きな一戸建てで、そこにお父さんと一緒に住んでいたのです。私は大きな決断を迫られました。このまま憧れの田舎暮らしを続けるか、それとも彼女の実家に行って暮らしてみるか。さて、どうするか。

いろいろと考えた結果、田舎暮らしを諦めて、カミサンの実家へ身を寄せる事になりました。いわゆるマスオさんです。一応、表札は二枚貼らせてもらうことができましたので、親には面子が立ちました。

こんな成り行きで、私は一戸建ての家に住むことになりました。人生、どこでどんな風に展開するのか、全くわかりません。一戸建てに住もうと思っても住めない人は沢山います。私も一生住めないものだと思い込んでいました。ですがです。こんな展開になってしまったのですね。

素晴らしいところは、庭でゴルフのスイングの練習が出来る事です。こんな事は、東京にいたのでは考えられません。また、お義父さんとの暮らしもありますが、トイレや風呂や台所で時々気を使うこともありますが、基本的には私は働きに出ている時間が長いので、そんなに気にはなりません。

こんな風な人生の展開もあるのだ、という事で、お知らせがてら記してみました。ご参考にはならないかな？

日本経済は、1955年ごろから1970年代中ごろまでの約20年間に年平均10パーセントを超える高度経済成長を遂げました。指標とされるGDPは、途中いくつかの踊り場はあったものの、バブルの崩壊までは一貫して右肩上がりの成長を続けてきたのです。

土地本位制資本主義経済

戦後の高度経済成長には、大きな特徴があります。企業は土地を担保にお金を借りる。利益が出たらそのお金で土地を買う。土地を担保にお金を借りて、事業を起こしたり、拡大させる。事業運営の中にはがっちりと土地が組み込まれていたのです。土地の信用が膨張していくことで、日本の経済はその規模を発展させてきたといえるでしょう。

伸びと同様、地価も上昇していきました。戦後、当時の全住宅数の3分の1にもあたる420万戸、という大量の住宅不足に加え、戦地からの復員や外地からの引き揚げによる人口の増加も重なり、住宅不足に拍車をかけていました。住宅数不足を補うべく、大量の住宅建設が進んだことで1968年には住宅数が世帯数を上回りました。

ところがその後、住宅数が足りてからも、住宅建設は継続してすすめられます。その目的は、労働力流動による急激な都市化と、核家族化で増加した世帯数などによる住宅難解消、居住水準の向上。日本の住宅建設は、一翼を担う重要な役割を果たしてきたといえるでしょう。地価が右肩上がりで上昇していくことから、賃貸アパート→公団賃貸住宅→郊外持ち家へと移り変わる、「住宅すごろく」という概念が成功パターンとされました。

市中にあふれた過剰流動性は、土地に向かったのです。土地そのものが価値を持つとされ、企業も個人も競って不動産を求めた時代。土地は理論値を越える価格で転がすように取引され、ＧＤＰの伸びをはるかに超える地価上昇を招きました。

バブルは崩壊し、実態を持たない地価が急降下を始めました。地価はいずれ反転するだろうと楽観視されていましたが、その予想に反し地価は一貫して、下落を続けたのです。ここまで下がり続けてきた地価の動向をバブル崩壊だけで説明することはできません。バブル崩壊と日本の「土地本位制資本主義経済」をも、崩壊したことを意味します。土地に対する考え方は「所有価値」から「利用価値」「活用価値」へと転換。ことそのものに意味は価値を持つという考え方への転換です。

不動産動向

日本の地価は、どのように推移することが予想できるでしょうか。アメリカ・イギリスの土地資産総額は、自国の名目GDPと同じようなところに位置しています。一方日本の場合、土地資産はおよそ1300兆円あるとされています。日本の地価総額は2.6倍のボリュームがのです。このことは、日本の土地がまだまだ高いこと、住宅地が高止まりしている状態であることを意味しています。地価が反転や下げ止まりをみせている、ブランド立地の商業地やほんの一部の住宅地をのぞいて、大半の住宅地は、いまだ高い水準にあるのです。今後、日本は質的な豊かさを求める成熟社会を目指すと本格的な人口減少と少子・高齢化社会を迎えます。

住宅は、「量の確保」から「質の向上」へ。

新築住宅偏重のスクラップアンドビルドから、「ヴィンテージ住宅」とでも呼ばれるような質実剛健たる中古住宅を、メンテナンスを施し大切に住み継ぐ時代へと、国はすでにその舵をとり始めています。高度経済成長期は、地価が上昇し続けたことで人々の関心は、不動産のうちでもとりわけ、土地の取得に強い関心がありました。これから成熟社会を迎える日本は、相対的にも、絶対的にも、「建物の時代」に向かいます。建物の評価がウェイトを土地・建物が一体化された住宅としての価値が重要視されるのです。その住宅を取り巻く環境・街並みなどの住文化・生活文化の醸成度が重要視されるようになるでしょう。将来新築住宅も中古住宅も、選択における価値観や世の中の評価は、視点を重要視する考え方が主流と時代がやってくるでしょう。

日本の金利水準は今、歴史的な超低金利状態。主要国と公定歩合を比較してみると、アメリカが3.25％、イギリスが一方日本は0.1％と、突出して低い水準にあります。長期金利もしかり。低金利に慣らされてしまいましたが、これまで金利水準が異常な数値であるかがわかるでしょう。

日本 アメリカ イギリス ドイツ フランス
2004年末 0.10 3.25 4.75 2.00 2.00
出典：日本銀行　金融統計経済　月報

金利の推移と政策

1970年代から1987年まで、3.5％からレンジで推移していた金利。プラザ合意のあと1987年からは、円高不況や産業空洞化の対策として、アメリカからの規制緩和や内需拡大の要求にこたえる形で、続けざまに利下げを実施しました。財政を拡大したことなどが金余り現象を生み、余ったお金は不動産に向かうなど、バブル発生へとつながっていきます。

バブル発生後は、その沈静化を目的に金融の引き締め（利上げ）を数次にわたって行いました。バブル崩壊以降、今度は行い金融緩和策に転じます。日本銀行は1991年から公定歩合を引き下げ、これに連動する形で短期金利を低めに誘導する低金利政策をすすめました。

ところが、資産デフレにともなう企業のバランスシート悪化や円高進行による国内の設備投資抑制などの影響は大きく、日銀がいくら金利を引き下げても景気が本格的に回復することはなかったのです。公定歩合0.5%という超低金利時代に突入し、1999年2月にはコールレートを0.15％にまで引き下げ、経費を考慮すると事実上金利がゼロになる、いわゆる「ゼロ金利政策」（2000年8月まで実施）までもとるに至りました。

金融緩和策は住宅市場、とりわけ新築マンション市場にとって、大きな効果をもたらしました。低金利であることに公庫のゆとり返済（当初5年間は返済額を抑え、6年目以降に返済額が跳ね上がる仕組みのローン。ローン破産などの社会問題を生み、現在は廃止）や融資額のアップなど、融資条件緩和の影響によってバブル経済で抑えられていた、潜在的なマンション購入ニーズが噴出したとみられます。

以降、低金利と融資条件の緩和は継続させたうえに、時がたつほど地価の下落が進行し、マンションは常にその時点での割安感を醸しました。マンションブームが再燃したのです。ＢＩＳ規制も、ブームを後押ししました。住宅ローン債権は民間向け債権に比べ、そのリスクウェイトが半分の50%であること（2006年からは35%に低下）が、金融機関の自己資本比率を高めるために有利であることも、金融機関が住宅ローンの販売に積極的に取り組む要因となったためです。 住宅ローン商品多様化と日本銀行はゼロ金利政策に加え、更なる金融緩和を目指すため、量的緩和政策の導入を決定。ところが融資先顧客である企業が設備投資を抑制していた金社債の発行などで市場から的に資金を調達しやすくなっていた理由で、融資は必要とされず、融資を行うことはできなかったのです。

金融機関は、矛先を個人の住宅ローンへとシフトしました。現在では住宅ローン商品そのものも多様化し、あらゆる商品群の中からの選択が可能になりました。リスクの増大も意味します。知識の有無が、大きな差とあらわれるのです。融資全額を変動金利や短期の特約固定で組むことを勧める販売員が後を絶たないことも、リスク要因のひとつでしょう。

金利が上昇した場合に住宅ローン返済が滞る恐れの潜在的ローン滞納予備軍は多いといわれています。今は販売員に勧めすすめられた住宅ローンをそのまま鵜呑みにするのではなく、多数の住宅ローン商品群の中から自分にあったものを見つけだす力が必要になっている時代です。

昭和25年5月24日法律第201号）国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律。前身は市街地建築物法（法律第37号　1919年|大正8年）

建築基準法の構成

建築基準法は、建築法規の根幹を成す法律である。この法律の下には、建築基準法施行令（令）・建築基準法施行規則（規則）・建築基準法関係告示（告示）が定められており、建築物を建設する際における技術的基準などの具体的内容が示されている。

建築物を設計し、建設する場合には、建築基準法のほかに、都市計画法、宅地造成等規制法、消防法、ハートビル法、品確法、耐震改修法、建築士法、建設業法などのさまざまな建築関連法規の規制を受ける。建築基準法はそれらと密接な法律である。

建築基準法は、総括的規定（目的や用語の定義などを明文化したもの、手続きや罰則等に関する規定=手続き規定）と、実態規定（建築物の構造や用途、規模などの規定）に分けられる。集団規定は第3章にまとめられており、都市計画法の規定と都市計画区域内に建つ建築物を対象として地域ごとに規定されるもので、建築物が健全な都市環境の一要素として機能するための規定といえる。

建築基準法は同法第一条に謳われている通り最低の基準を技術法令である。建築基準法という自由に建築を行う私人の権利を公権力によって制限しまたは法律であるから、その制限については憲法13条に基づき、必要最小限のものでなければならないという理念からである。

第1章 - 総則（第1条~第18条） 第2章 - 建築物の敷地、構造及び建築設備（第19条~第41条） 第3章 - 都市計画区域内の建築物の敷地、構造及び建築設備（第41条の2~第68条の9） 第4章 - 建築協定（第68条の10~第68条の26） 第5章 - 建築審査会（第69条~第77条） 第6章 - 雑則（第84条~第97条の6） 第7章 - 罰則（第98条~第103条） 別表 別表第1 別表第2 別表第3 別表第4

特定行政庁

建築基準法上の特定行政庁とは、建築主事を置く市町村および特別区の区域については当該市町村および特別区の長をいい、その他の市町村および特別区の区域については都道府県知事をいう。法令により都道府県知事から建築主事を置く市町村および長へと委任される事務については、当該委任先を特定行政庁とみなす。

中古住宅（一戸建て）の購入を考える場合、新築の建売や住宅を購入する場合と比べ、購入費用が安く抑えられ　また、移り住むまでの日数が短期間で、労力が新築住宅と比べあまりかかりません。購入するには金額も大きく、購入後のメンテナンス費用が耐震性や耐久性の悪い建物や欠陥住宅を購入してはたまりません。購入を決断するにはあまり時間は有りませんが、慎重に判断せねばなりません。

　中古住宅を転売する時には、思わぬ損害をこうむる事があります。耐震性・耐久性の建物分析を行うとともに、安全性・建築制限等を含め専門家にチェックしてもらう事を強くお勧めいたします。建具の開閉などのチェックを行い、敷地の安全性を十分チェックして下さい。

建築時期により、耐震性が大きく変わります。

　建築時期によって、耐震性能の判定目安に購入前に確認申請の時期を調べて下さい。悪徳な建売業者・工務店などが施工した中古物件には検査済証が無い物件が多く確認申請通り施工されていない場合があります。中古住宅があっても、必ず耐震チェックを受ける事をお勧めいたします。

　中古住宅購入時に、建物の耐用年数が気になるものです。物件があった場合は、専門家に物件確認を依頼し、耐久性・耐震性のチェックを受ける事をお勧めいたします。購入後、予期せぬ補修費用が発生する場合がありますので注意して下さい。

不具合の改修は、契約前に完了。

　不具合の改修・改善を契約後にすると、売主の責任感欠如や倒産などで、思わぬ損害をこうむってしまうことがあります。不具合の内容・改修改善の方法、および時期を書面にて取り交わし改修費用の相当額を担保することをお勧めします。

できるだけ耐力壁を外側に取り付けることが肝心です。外側に耐力壁を入れることが、間取りを簡単に変える時のポイントなのです。耐力壁の量を、外側だけで確保しておくことが理想です。外側だけで耐力壁の量を確保しておけば、壁を動かしたり、取り外したりしても耐震性に問題は生じません。間取りは自由に変更できるのです。このような場合、外側の壁で強度を確保しているため、家の中の間取りは自由に変えやすいでしょう。

マンションの平面図には必ず書いてあるのに、一戸建ての平面図にはあまり書いていないものがあります。一戸建てでは、パイプスペースと呼ばれますね。将来間取りを変更するときの可変性が大きく変わってきます。一戸建ての場合、ダクト(空気を排気するための太い配管)の本数も多くなります。

　配管やダクト、ケーブル類を通すためのスペースが、設計図の段階であらかじめ確保してあると、将来間取りの変更によって配管を追加するときにも簡単なのです。可変性に、制限がでてしまう可能性があります。一戸建ての場合、配管を通すスペースにはマンションほど大きなものは必要ありません。メンテナンスや変更を考えて、パイプスペースの広さはやや広めにしておくと良いでしょう。

　メンテナンスや間取りの変更をしやすくすることを考えて、図面の段階から配管を通すスペースをあらかじめ確保しておくことが大切になってくるのですね。

　なぜなら、人はライフスタイルが年数と共に変わるからです。車椅子の生活になる可能性ももちろんあります。一戸建ての間取りは、現在のライフスタイルだけでなく、将来のライフスタイルまで含めて考える必要があるのです。 間取りを考える前にまず、将来の家族の状況を想像して、イメージしてみましょう。それぞれのライフサイクルがわかりますね。子供が25歳に独り立ちして、部屋は必要なくなるかもしれません。間取りと将来必要な間取りを、どのように考えていけばいいのでしょうか？

　1つの家族が家に住むとき、将来にわたってずっと便利な間取り、というのはありません。最初は便利な間取りでも、歳とともに便利な間取りや間取りというのは変わってくるのです。一戸建てでは、マンションと違い住まいの中に上下方向への移動（階段）が存在することがほとんどでしょう。そのため足腰が弱ったときや、事故などで足が不自由になった場合など、上の階に上がったり、下の階に下りたりすることも、不便になる可能性が高いのです。そのため間取りの変更は自由にできるようにするのが望ましいといえます。一戸建ての場合、建てた後に室内にある壁や柱を取り外すと、耐震性や建物の構造上の大きな問題になってしまうことが少なくありません。可変性（かへんせい）を高くするには、建てる際のポイントがあります。