ﾏｲﾎｰﾑの頭金

ﾏｲﾎｰﾑの頭金
ﾏｲﾎｰﾑを買う人にとって､頭金をいくら出して､いくら借りるかは､関心の高いﾃｰﾏだと思います｡特に手持ち資金（頭金）は､使い方ひとつで借りる予定のﾛｰﾝを減らすことができるのはもちろんの事､場合によっては､自分たちにはとても手が届かないと思っていた価格のﾏｲﾎｰﾑが買えるようになることもあるのです｡ここではそんな大切なﾃｰﾏ､｢頭金｣について考えて行く事にしましょう｡
ﾏｲﾎｰﾑを買うときに必要なお金って？
･物件価格｢頭金＋借入れ｣･関連費用｢諸費用＋引っ越し費用など｣大きく分けると｢物件そのもの｣と､それに｢関連する費用｣とに分けられます｡｢物件価格｣とは､不動産価格のことで､当然の事ながら消費税も含まれます（土地のみの場合ですと消費税はかかりません）｡｢頭金｣は｢自己資金｣と呼ばれます｡親から援助を受ける場合は､その額をこの中に含みます｡｢借入れ｣は金融機関の住宅ﾛｰﾝを利用することが一般的でしょう｡｢諸費用｣とは借入れに関する手数料や保険料､保証料のほかに､印紙代や登録免許税､固定資産税などの税金と､その他の費用の事です｡｢引っ越し費用など｣には､照明やｴｱｺﾝ､その他家具の購入費も含まれます｡
項目内容
取得にかかる費用
印紙税売買契約を結ぶとき､契約書に貼る印紙（契約額に応じて金額が変わる）
登録免許税購入した土地･建物を登記する際にかかる税金
登記手数料登記手続き等を司法書士に依頼する場合の手数料
不動産取得税建物や土地を取得した際にかかる税金
固定資産税･都市計画税建物や土地を保有している人にかかる税金（引き渡し時を基準に売主と負担を按分）その後も毎年かかる税金
修繕積立基金将来の大規模修繕のための費用として購入時に支払う
ﾛｰﾝにかかる費用印紙税ﾛｰﾝ契約書に貼る印紙
融資手数料ﾛｰﾝを組む際に金融機関に支払う手数料
保証料保証人の変わりに保証会社などを利用する場合に支払う
登録免許税抵当権の設定登記をする際にかかる税金
登記手数料登記手続き等を司法書士に依頼する場合の手数料
団体信用生命保険料民間ﾛｰﾝは金利に含まれることが多いが､公庫融資では保険料が毎年かかる
火災保険料ﾛｰﾝを組む際は火災保険をつけることが必要
例えばの例で､新築ﾏﾝｼｮﾝ購入の場合のﾓﾃﾞﾙｹｰｽをみてみましょう｡
物件価格 4000万円土地と建物および建物の消費税含む
頭金 800万円親からの援助550万円含む（物件価格の20％）
住宅ﾛｰﾝ 3200万円｢ﾌﾗｯﾄ35｣を利用（物件価格の80％）
諸費用 120万円借入れ手続き費用や税金など（物件価格の3％～5％程度）
引っ越し費用など 200万円引っ越し代､家具購入費など

これは､あくまで一例です｡自己資金が少ない場合や､逆にﾛｰﾝを使わないとか､引っ越しは自分でする､といったｹｰｽも出てくると思います｡諸費用や引っ越し費用などは､契約前の時点ではﾊｯｷﾘとはわかりませんので､おおよその金額､ということになるでしょう｡諸費用の目安は､新築の場合は物件価格の3％～5％くらい｡中古の場合は5％～8％くらいと考えれば間違いありません｡
なぜ､頭金は2割なのでしょうか｡よく｢頭金は2割が目安｣なんて言葉を聞くかと思います｡また､大きな文字で｢頭金0円から可能｣などと書かれたﾁﾗｼも見かけますよね｡私もそうですが､実際にこれを見て､ﾏﾝｼｮﾝを欲しくなってしまった方も多いのではないでしょうか｡そもそもの問題として､はたしてこれ､本当なのでしょうか？ここで検証して行きましょう｡まず｢頭金は2割が目安｣といわれる理由です｡購入者にとって目安である理由は､実はありません｡金融機関から借りられる限度額が価格（またはその評価額）の8割までということが多い､だから最低2割用意すれば買える､というのがもともとの意味です｡それがいつの間にか目安とまでいわれるようになってきたのですね｡また､｢頭金0円から可能｣になるのは不動産会社と金融機関が提携しているﾛｰﾝを使うことで価格の100％まで融資する場合があり､その結果として頭金0円でも買うことができる､ということになります｡あくまでも､提携ﾛｰﾝ使用が条件になるので､この点を忘れないようにしましょう｡しかし､その場合でも｢諸費用｣や｢引っ越し費用など｣のすぐに用意しなければならない費用が､現金で､入居時までには必要となります｡安易にﾁﾗｼのｷｬｯﾁｺﾋﾟｰに惑わされると､後々大変な事になりますので､この点をくれぐれもお忘れなく｡
頭金はいくらあれば安心か？
｢頭金が2割あれば心配ない｣といえるのでしょうか？あるいは､いくらあればいいのでしょうか？この点を考えて見ます｡まず､ﾘｽｸを少なくするためには､頭金は多いほどいいのですが､いくらあればいいかはｹｰｽﾊﾞｲｹｰｽと言えます｡単純に何割あればいい､ということだけではなくてもっといろいろな視点から頭金について考えてみることが大切になってくるのです｡例えばこのような事です｡数年後に､転勤などの不測の事態がおこったとします｡その時貴方は､売るか､貸すか､といったことを考えなければなりませんね｡そのときに､身動きのとれないﾛｰﾝ返済額になっていないか､といったﾘｽｸﾍｯｼﾞの視点から頭金を考えることも実際には必要でしょう｡

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